在北京，由于公共交通和私家車市場(chǎng)同樣發(fā)達(dá)，決定一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能否成功，不僅取決于地鐵等公共交通，也包括商場(chǎng)的停車設(shè)施是否完善。

然而在對(duì)京津冀14個(gè)地區(qū)的調(diào)查中，北商商業(yè)研究院發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者選擇購(gòu)物場(chǎng)所的重要依據(jù)是公共交通的便捷度。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，62.5%的消費(fèi)者會(huì)因?yàn)楣步煌ū憷x擇購(gòu)物場(chǎng)所。特別是在曹妃甸和辛集，這一比例高達(dá)81.3%和72.7%。

來自北商商業(yè)研究院的分析顯示，相比于北京等發(fā)達(dá)的一線市場(chǎng)，上述地區(qū)的居民收入相對(duì)不高，私家車的占有率沒有北京高，這讓公共交通設(shè)施起到了決定性作用。

同時(shí)，調(diào)查數(shù)據(jù)還顯示，圍繞公共交通進(jìn)行的城市消費(fèi)依然有很大的成長(zhǎng)空間。在交通滿意度調(diào)查中，京津冀14個(gè)地區(qū)58%的消費(fèi)者認(rèn)為交通有待改善；近兩成消費(fèi)者認(rèn)為當(dāng)?shù)亟煌ê懿睿粌H有23%的消費(fèi)者對(duì)當(dāng)?shù)亟煌ǜ械綕M意。

趨勢(shì)4 一站式消費(fèi)現(xiàn)萌芽

北商商業(yè)研究院的分析顯示，各類生活消費(fèi)幾乎占據(jù)了居民支出的九成比重。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，京津冀14個(gè)地區(qū)居民用于娛樂消費(fèi)（KTV、電影）的支出僅僅占比10%。

根據(jù)實(shí)地調(diào)查結(jié)果，在京津冀14個(gè)地區(qū)中，主流商業(yè)項(xiàng)目幾乎都集中在超市和當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)百貨品牌。除了燕郊、天津外，幾乎沒有百貨連鎖和購(gòu)物中心。這讓調(diào)查區(qū)域居民的娛樂消費(fèi)需求無法釋放。

與之相對(duì)應(yīng)的是，47%的受訪消費(fèi)者將選擇購(gòu)物場(chǎng)所的依據(jù)歸結(jié)為一站式消費(fèi)。

盡管此次調(diào)查的京津冀14個(gè)地區(qū)，居民的收入水平與北京存在較大差距，但在信息化發(fā)達(dá)的當(dāng)今，上述區(qū)域的消費(fèi)意識(shí)也在不斷升級(jí)。數(shù)據(jù)顯示，36%的消費(fèi)者選擇網(wǎng)購(gòu)作為購(gòu)物場(chǎng)所，這一數(shù)據(jù)領(lǐng)先餐飲僅次于超市。

造成目前上述區(qū)域體驗(yàn)業(yè)態(tài)缺失的重要原因是，這些城市的各項(xiàng)數(shù)據(jù)難以完全符合大型連鎖品牌的選址標(biāo)準(zhǔn)。北商商業(yè)研究院調(diào)查認(rèn)為，這些連鎖品牌應(yīng)該打破傳統(tǒng)觀念，更積極地涉獵新市場(chǎng)。但同時(shí)，這些品牌引入新的業(yè)態(tài)和品牌時(shí)，應(yīng)著重考慮定位，要循序漸進(jìn)，不能一蹴而就。

趨勢(shì)5 先期規(guī)劃影響商業(yè)潛力

零售業(yè)隨著不斷的發(fā)展，越來越講究“規(guī)劃”二字。目前，有實(shí)力的零售商為了可持續(xù)發(fā)展，更愿意從拿地開始就介入，進(jìn)而圍繞預(yù)期定位決定項(xiàng)目設(shè)計(jì)，從而讓商業(yè)項(xiàng)目占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

對(duì)于一個(gè)地區(qū)和城市而言，完善的商業(yè)規(guī)劃不僅決定了商業(yè)項(xiàng)目的潛力，也決定了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的發(fā)展前景。北京商報(bào)記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，京津冀協(xié)同發(fā)展帶來了巨大的投資增量，但也同時(shí)有引發(fā)局部過剩的可能。

在對(duì)天津市場(chǎng)的調(diào)查中，北京商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，作為直轄市之一，天津市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)下，也步入了購(gòu)物中心時(shí)代。但同時(shí)，商業(yè)的集中放量也造成了一些項(xiàng)目招商困難。這些項(xiàng)目不得不貼補(bǔ)租金以求達(dá)到一定的品牌入駐率。

受益京津冀協(xié)同發(fā)展明顯的燕郊，也顯現(xiàn)了商業(yè)過剩的苗頭。目前，多個(gè)體量達(dá)到30萬-50萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正在建設(shè)中。事實(shí)上，即便是核心商圈，這部分商業(yè)放量也難以消化。

在河北的一些城市則出現(xiàn)了更明顯的商業(yè)過量。部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了8萬人口的城市有超過30萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。即便是能夠容納較多人口的大城市，也出現(xiàn)了寫字樓過剩，導(dǎo)致樓盤空置。

北商商業(yè)研究院認(rèn)為，京津冀協(xié)同發(fā)展吸引巨量投資，無疑會(huì)加快城市的發(fā)展速度，但相關(guān)政府部門更應(yīng)該圍繞三地不同的定位，妥善梳理商業(yè)規(guī)劃。

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